مذكرة متخصصة في الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة أو من غير ذي كامل صفة.

مذكرة بدفاع



السيد / ……………………………………… مستأجر " مدعي عليه "

ضد

السيد / ……………………………………… مــــؤجــــر " مـدعــي "

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق _/_/___ م

أولا : وقائع الدعوى.



تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها انه بتاريخ _/_/___م فوجئ المدعي علية بإنذاره من المدعي بالوفاء بمبلغ .... ... علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي لقاء استجار المدعي عليه منه ما هو ……



ورغم إنذار المدعي ببطلان إنذار بالوفاء لانعدام صفته في المطالبة إذ انه ليس المؤجر للعين أو خلفاً عاماً له أو وكيله إلا أن المدعي أقام دعواه الماثلة بطلب الإخلاء علي سند من عدم سداد الأجرة .





ثانياً : دفوع دفاع المدعي عليه



إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلبه رفض الإخلاء إلى الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة :

أولا : المستندات المقدمة

* أصل عقد الإيجار وثابت به أن أسم المستأجر السيد / ……………… وبذا يتضح أن المدعي ليس ذي صفه في رفع الدعوى الماثلة.

* أصل الإنذار الموجة من المدعي علية المستأجر للمدعي وموضوعة بطلان الإنذار الموجة الي الأول بسداد الأجرة لانعدام صفته كمؤجر أو وارث أو خلف خاص.



ثانياً : من قضاء النقض



وفقاً لمبدأ نسبية أثر العقد بما يعني انصراف الحقوق الناشئة عنه والالتزامات المترتبة عليه الي أشخاص العقد أو خلفهم العام يجب أن يكون التكليف بالوفاء من ذي صفة وفي ذلك قضت محكمة النقض " تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا . أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه . أثره . عدم قبول الدعوى . جواز صدوره من المؤجر الأصلي ولو لم يكن مالكا . التكليف الصادر من مشتري العقار بعقد غير مسجل . شرطه . سريان حوالة عقد الإيجار في حق المستأجر".

( الطعن رقم 1107 لسنة 69 ق جلسة 10/5/2000 )





الأفكار القانونية التي تحملها دائما

مذكرة المستأجر بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة أو من غير ذي كامل صفة.



الفكرة الأولي ::: مشكلة التكليف بالوفاء ووجوب إعلان كافة المستأجرين باعتبارهم جميعا وحدة واحدة لا تتجزأ فهم الطرف الثاني في عقد الإيجار.



وفي هذا قضت محكمة النقض : قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعن لعدم سداد أجرة عين النزاع تأسيسا علي أن توجيه التكليف بالوفاء بالأجرة للمطعون ضده الثاني تارك العين يعد تكليفا للطاعن علي الرغم من انتهائه إلى اعتبار الأخير مستأجرا اصليا لإقامته مع المطعون ضده الثاني منذ نشوء العلاقة الايجارية . خطأ

( الطعن رقم 1539 لسنة 68 ق جلسة 3/1/1999 )



الفكرة الثانية ::: وقت التمسك بالدفع برفع دعوي الإخلاء أو الطرد .



وفي هذا قضت محكمة النقض : تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول الدعوى وبطلان التكليف بالوفاء لعدم وجود علاقة تعاقدية بينه وبين المطعون ضده ولعدم إعلانه ببيع العقار وتضمن التكليف بالوفاء المطالبة بأجرة العين بزيادة عن الأجرة القانونية .

دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه بحثه وتمحيصه . قصور .

( الطعن رقم 1107 لسنة 69ق جلسة 10/5/2000 )





كما قضت محكمة النقض في جواز إبداء الدفع أمامها : تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا . أثره . عدم قبول الدعوى. عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف أو المطالبة باجرة تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمه المستأجر أثره بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض ".

( الطعن رقم 386 لسنة 69ق جلسة 31/5/2000 )







كما قضت محكمة النقض : حق المؤجر في طلب الإخلاء حق شخصي . جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه . لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير الظروف الملابسة التي تحيط بتراخى المؤجر في طلب الإخلاء . شرطة. أن يكون تقديرها سائغا .

( الطعن رقم 1709 لسنة 69 ق جلسة 8/5/2000 )



كما قضت محكمة النقض : الدعوى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة . عدم قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها قضاء الحكم المطعون فيه بقبول الاستئناف شكلا دون اختصام بعض المحكوم عليهم الذين لم يطعنوا بالاستئناف . أثره . بطلان الحكم . علة ذلك .

( الطعن رقم 655 ق جلسة 26/4/2000 )





الفكرة الثالثة ::: رفع دعوي الإخلاء أو الطرد من غير ذي صفة وعلاقة ذلك بحق المؤجر في حوالة

الحق .



الفرض أن المؤجر - وهو مالك العقار - باع العقار المستأجرة وحداته : فالتساؤل هل يحق للمالك الجديد للعقار رفع دعوي الإخلاء او الطرد إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة او أحد ملحقاتها 000؟



المشكلة أن مشتري العقار ولو بعقد مسجل لا يعد خلفا خاصا للمؤجر الأصلي ولذا لا توجد

علاقة مباشرة بين المشتري للعقار والمستأجر يحق بموجبها للمالك الجديد مطالبته مباشرة

بالإيجار ورفع دعوي الإخلاء إذا امتنع ، ولكي تكون هناك علاقة بين المالك الجديد والمستأجر ينبغي أن يحيل المالك القديم للعقار وهو المؤجر الأصلي حقه في تقاضي الأجرة والمطالبة بها الي المالك الجديد ، وهو ما يسمي قانونا بحوالة الحق وقد عالجه المشرع في المواد الآتية.





فتنص المادة 303 من القانون المدني : يجوز للدائن أن يحول حقه إلى شخص آخر ، إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام وتتم الحوالة دون حاجة إلى رضاء المدين .

فتنص المادة 305 من القانون المدني : لا تكــون الحوالة نافـذة قبل المدين او قبـل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها .



الهيئة الموقرة :

ومفهوم ما سبق أن العلاقة لا تنشأ بين المالك الجديد للعقار والمستأجر القديم إلا إذا أحال المالك القديم للمالك الجديد حقه في تقاضي الأجرة والمطالبة بها ، ووفقا لصريح نص المادة 305 من القانون المدني فانه يتساوي أن يكون الإعلان بحوالة الحق من المالك الجديد للعقار أو المالك القديم ، وعملاً فان المالك الجديد للعقار يحرص علي تغيير عقود الإيجار القديمة بما تغني عن الحاجة إلى إجراءات حوالة الحق ، وننوه أخيرا إلى أهمية مراعاة إجراءات حوالة الحق لان المالك الجديد للعقار ورغم صيرورته مالكا قانونا فانه لا صفة له في المطالبة بالأجرة أو رفع دعوي الإخلاء أو الطرد.





ثالثاً : طلبات المدعي علية



وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولا : الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة.

ثانياً : الزامة المدعي المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وكيل المستأجر المدعية عليه

الأستاذ / ……… المحامي




l`;vm ljowwm td hg]tu fu]l rf,g hg]u,n gvtuih lk ydv `d wtm H, ;hlg wtm> ljowwm gvtuih hg]u,n hg]tu fu]l